LA VERDAD ACERCA DE: LAS LICENCIAS Y PERMISOS DE CONSTRUCCIÓN EN LA CDMX.
LA
VERDAD ACERCA DE:
LAS LICENCIAS Y PERMISOS DE CONSTRUCCIÓN
EN LA CDMX.
Ya en
otros artículos hemos hablado de los Derechos de Construcción y que hay que
considerarlos dentro del presupuesto para nuestras construcciones, pero ¿sabes cuáles
son y que tipo de permisos, certificados, dictámenes, licencias y
manifestaciones requieres para iniciar una construcción? En este articulo
andaremos un poco mas en el tema, nos enfocaremos en los permisos de
construcción de la Ciudad de México, sin embargo, cada Estado y a veces cada
Municipio tienen permisos diferentes, en la mayoría de los casos son menores en
cantidad y precio y habrá que acercarse a los Colegios de Ingenieros y
Arquitectos o a las Cámaras de la Construcción para tener un panorama más preciso
del tema. Sabemos que es un tema tedioso por lo que vamos a tratar de ser
sintéticos y presentaremos los vínculos de las paginas de las dependencias de
la Administración publica donde se tramitan para que puedas profundizar sobre
los requisitos particulares de cada uno.
Primero
hablaremos sobre la meta, la meta es obtener una Licencia de Construcción o una
Manifestación de construcción; en la Ciudad de México existen varios tramites
diferentes al respecto y cada uno tiene requisitos similares, pero varían en
otros sin embargo trataremos de englobarlos todos.
Para
Construir, existen dos principales manifestaciones de construcción:
Registro de Manifestación de Construcción Tipo A, prórroga del registro
y aviso de terminación de obra: para construir,
ampliar, reparar o modificar una vivienda unifamiliar de hasta 120 m²
construidos, en un predio con frente mínimo de 6 m, dos niveles, altura máxima
de 5.5 m y claros libres no mayores de 4m, para la construcción de bardas con
altura máxima de 2.50 m; apertura de claros de 1.5 m como máximo en
construcciones hasta de dos niveles, así como cambios de techos o entrepisos
siempre y cuando no se afecten elementos estructurales y no se cambie total o
parcialmente el uso o destino del inmueble; e Instalación o construcción de
cisternas, fosas sépticas o albañales, en su caso, prórroga o aviso de
terminación de obra, para que el propietario o poseedor de un predio o
inmuebles tengan la opción de realizar modificaciones menores a su inmueble.
Registro de Manifestación de Construcción Tipo B, C, Prórroga del
registro y Aviso de terminación de obra: realiza para construir, ampliar, reparar o modificar
una obra o instalación de uso no habitacional o mixto de hasta 5,000 m² o hasta
10,000 m² con uso habitacional. El Registro de manifestación de construcción
tipo ´C´ es el trámite que se realiza para construir, ampliar, reparar o
modificar una obra o instalación de uso no habitacional o mixto de más de 5,000
m² o más de 10,000 m² con uso habitacional, o construcciones que requieran de
dictamen de impacto urbano o impacto urbano-ambiental.
Ahora bien, también existen otras Licencias Especiales
que de manera directa o indirecta puedes llegar a requerir:
Licencia de Construcción Especial: Expedición, Prórroga; Aviso de
Terminación de obra: para
poder construir, ampliar, modificar, reparar, instalar, demoler, desmantelar
una obra o instalación subterránea y repetidoras de telecomunicaciones, obras o
instalaciones temporales en propiedad privada y de la vía pública para ferias,
aparatos mecánicos, circos, carpas, graderías desmontables y otros similares; e
Instalaciones o modificaciones en edificaciones existentes, de ascensores para
personas, montacargas, escaleras mecánicas o cualquier otro mecanismo de
transporte electro-mecánico, equipos contra incendio y tanques de
almacenamiento y/o instalación de maquinaria, con o sin plataformas.; colocar
tapial, excavar cuando no sea parte del proceso de construcción de un edificio,
demoliciones de más de 60m², así como para realizar estas actividades en suelo
de conservación.
Autorización para romper el pavimento o hacer cortes en las banquetas y
guarniciones en la vía pública para llevar a cabo su mantenimiento: para poder romper el pavimento, o llevar a cabo la
reconstrucción de banquetas y guarniciones del o los inmuebles de los cuales
son propietarios, bajo su propio costo.
Estas
licencias adicionales son necesarias ya que la mayoría de los lotes en la
Ciudad de México tiene alguna construcción, por lo que requerirás demoler, y
muy seguramente requerirás reparar o cambiar la banqueta. Esta información la
podrás revisar mas detalladamente en el sitio de SEDUVI https://www.tramites.cdmx.gob.mx/index.php/institucion/10 en el
apartado de Construcciones y Obras.
Ahora
bien, la situación se complica en el cumplimiento de los requisitos para todas
y cada una de ellas a continuación describiremos en orden considerando el
proceso de construcción y tramites los requisitos para obtener las
Manifestaciones, Licencias y Autorizaciones Anteriores.
1.
Identificación Oficial del Propietario o Representante
Legal
2.
Documento que acredite la Personalidad Jurídica. En el
caso de Persona Moral, el poder de quien firma y en ambos casos poder simple si
el que tramita es un gestor.
3.
Escritura de Propiedad del Inmueble con inscripción al
Registro Público de la Propiedad y Comercio o Carta del Notario de que se
encuentra en proceso de inscripción.
4.
Constancia de Adeudos de Predial. Este documento tiene
una vigencia corta así que lo tendrás que tramitar nuevamente para cada tramite
posterior puedes revisar los requisitos en: https://data.finanzas.cdmx.gob.mx/atencion_ciudadana/#
5.
Constancia de Adeudos de Agua. Este documento tiene
una vigencia corta así que lo tendrás que tramitar nuevamente para cada tramite
posterior puedes revisar los requisitos en: https://www.sacmex.cdmx.gob.mx/atencion-usuarios/tramites-servicios
6.
Constancia de Alineamiento y Numero Oficial, este
tramite se realiza en cada alcaldía tiene vigencia de 1 año, se requiere para
una gran cantidad de trámites previos a la obtención de la Licencia de
Construcción Especial y Manifestación de Construcción, si lo obtienes para
iniciar los otros tramites seguramente a los tiempos de la administración
publica de la CDMX tendrás que volver a tramitarlo antes de ingresar la
Manifestación de Construcción, puedes consultar los requisitos en: https://www.tramites.cdmx.gob.mx/index.php/tramites_servicios/muestraInfo/698/0/0/303
7.
Declaratoria Ambiental. Este tramite tiene varias
variantes, dependiendo de la obra que se vaya a realizar y su tamaño, así como
el volumen de desechos que generara la obra, tendrás que tramitarlo para las
demoliciones tanto como para las construcciones de manera independiente, puedes
consultar los requisitos para todas en: https://www.sedema.cdmx.gob.mx/
8.
Dictamen Técnico Favorable, para intervención es Suelo
de Conservación Patrimonial. Este tramite es un tramite especial, solo se
requiere si el predio está en un polígono de Conservación Patrimonial, o si
esta junto a un Inmueble Catalogado por el Patrimonio Artístico o Histórico de
la Ciudad en cuyo caso habrá que considerar trámites ante el INBA o INAH. Y es
necesario para la Demolición y para la construcción por separado, lo mismo pasa
con los vistos buenos del INBA y el INAH.
9.
Licencia de Construcción Especial para Demolición. En
este punto ya puedes tramitar una Demolición cumpliendo con los pagos y
formatos, así como los demás requisitos técnicos que te solicitaran, sin
embargo, para construir aun te falta algo de camino.
10. Si tu
construcción cumple con las condiciones de la manifestación de tipo A, también
ya podrás ingresar el tramite cumpliendo con los requisitos técnicos para el
proyecto, los formatos y el pago de los derechos correspondientes.
11. Certificado
de Zonificación y Uso de Suelo, este es un documento en el que se acredita el
uso del suelo de tu predio, la superficie máxima de construcción y los niveles
de construcción, así como los usos permitidos desde habitacional, comercial,
mixto etc. Para conocer los requisitos necesarios lo puedes consultar en: https://www.tramites.cdmx.gob.mx/index.php/institucion/10 en el
apartado de Uso de Suelo.
12. Dictamen
de Factibilidad de servicios Hidráulicos. Este trámite te dará a conocer si la
ciudad tiene la capacidad de proveerte de agua y drenaje o requerirás algún
proyecto de mitigación. https://www.sacmex.cdmx.gob.mx/atencion-usuarios/tramites-servicios
13. Dictamen
favorable de Estudio de Impacto Urbano, para construcciones de mas de 5000m² en
usos distintos al Habitacional y de 10,000m² para uso habitacional.
14. Aprobación
del Sistema Alternativo de Captación Pluvial., es un proyecto de captación y
reutilización del Agua de Lluvia que deberá ser aprobado por SACMEX.
15. Estudio
de Riego de Zona Minada. En algunas alcaldías hubo minas, y se deberá
determinar si la construcción esta en riesgo por existir alguna cercana al
predio.
16. Manifestación
de Construcción B o C. Además de cubrir con todos los documentos previos habrá
que realizar el pago de los derechos de construcción, el formato de
manifestación y los requisitos técnicos.
Son varios
requisitos ¿no?, tomando en cuenta que la CDMX tiene mas de 1200 disposiciones,
entre normas, reglamentos y leyes para regular la construcción, esto es solo
una síntesis de lo que necesitas para construir un inmueble en esta ciudad.
Ahora hablaremos de los Derechos de construcción o sea los costos de cada uno
de estos trámites.
|
TRAMITE
|
COSTO
|
|
Constancia de Adeudo de
Predial
|
$167.00
|
|
Constancia de Adeudo de
Agua
|
$158.70
|
|
Constancia de Alineamiento
y Numero Oficial:
|
$288.20
|
|
Alineamiento
|
$44.29 por cada metro de frente
|
|
Declaratoria Ambiental
hasta 10,000.00m² de construcción
|
$4731.00
|
|
Manifestación de Impacto Ambiental para
más de 10,000m² de construcción.
|
$6108.50
|
|
Informe Preventivo (zona Minada)
|
$5242.50
|
|
Dictamen Técnico en áreas
de Conservación Patrimonial
|
gratuito
|
|
Visto Bueno INBA
|
gratuito
|
|
Visto Bueno INAH
|
gratuito
|
|
Licencia de Construcción
Especial (Demolición)
|
$16.96 por cada metro cuadrado de cada piso
|
|
Por Registro de Manifestación
de Construcción tipo A:
|
$327.50
|
|
Por Análisis y Estudio
|
$16.70 por m² de construcción
|
|
Certificado de
Zonificación y Uso de Suelo (puede variar dependiendo del tipo de certificado)
|
$1542.00
|
|
Factibilidad Hídrica
|
gratuito
|
|
Impacto Urbano, vivienda
mas de 10,000.00m² de construcción
|
$2874.00
|
|
Oficinas o comercio de mas de
5,000.00m² de construcción
|
$5718.00
|
|
Aprobación del Sistema
alternativo de Captación Pluvial
|
gratuito
|
|
Manifestación de
Construcción tipo B
|
|
|
Vivienda: por registro
|
$597.50
|
|
Por análisis y Estudio
|
$56.88 por m²
|
|
Comercial y oficinas: por
registro
|
$649.00
|
|
Por Análisis y Estudio
|
$94.58
|
|
Manifestación tipo C
|
|
|
Vivienda: por registro
|
$872.00
|
|
Por análisis y Estudio
|
$64.28 por m²
|
|
Comercial y oficinas: por
registro
|
$950.00
|
|
Por Análisis y Estudio
|
$111.20 por m²
|
|
Art 182 Por la
autorización para utilizar las redes de agua y drenaje o modificar las condiciones
de uso
|
$4,034.88 para vivienda Ø13mm
|
|
|
$8,502.13 para comercio o industria Ø13mm
|
|
Art 181 Por los Servicios
de Construcción y Operación Hidráulica
|
$ 25191.09 para Ø13mm y drenaje de 150mm
|
|
Art 300 Para Prevenir,
Mitigar o Compensar las Alteraciones o Afectaciones al Ambiente y los
Recursos Naturales
|
$50.06 por cada m² sin estacionamientos
|
|
Art 301 Para Prevenir,
Mitigar o Compensar los Efectos del Impacto Vial
|
$ 107.20 por cada m² de vivienda sin estacionamientos
|
|
Para usos diferentes a la
vivienda
|
$144.50 por cada m² de construcción sin estacionamientos
|
|
En casos de
estacionamientos públicos y privados para edificios (no entra casa
habitación) si se construyen cajones del 0 al 50% máximo permitido
|
gratuito
|
|
Si se construyen cajones
del 51 al 75% máximo permitido
|
$77,405.00
|
|
Si se construyen cajones
del 75.1 al 100% máximo permitido
|
$154,806.00
|
|
En caso de inmuebles
exclusivamente habitacionales si se construyen cajones adicionales al 100%
máximo permitido.
|
$232,209.00 por cada cajón adicional
|
|
Art 302 Para Prestar los
Servicios Relacionados con la Infraestructura Hidráulica
|
$364.55 por cada m² de construcción sin estacionamientos
|
|
Registro de Programa
Interno de Protección Civil
|
$9412.50
|
Esto
resume los Derechos de construcción, sin embargo, no todos se aplican para todo
tipo de construcciones y hay algunas variaciones para casos particulares. A continuación,
presentaremos algunos ejemplos de como se aplican estos costos en casos hipotéticos:
Como
puedes ver en esos ejemplos los Derechos de construcción varía sustancialmente
entre una casa de menos de 120m² a una residencia y ya no hablemos de
condominios, En los casos de los grandes condominios de más de 10,000m² los
pagos de derechos son impresionantemente altos además de las obras de mitigación
que tienen que cubrir.
Espero
que de esta forma puedas darte una idea más cercan a lo que se tiene que pagar además
de la construcción, aparte debes considerar que estos costos son solo para el
año 2019, cada año el 31 de diciembre se publica el Código Fiscal con la Actualización
de costos para todos los derechos de construcción. Espero que esta información les
sea de utilidad, quien nos lea de otros Estados seria interesante comparar las Licencias
y permisos así como sus costos.
Elaboró:
Ing. Arq. Erick Daniel Montesinos Flores
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