COMO DAR MANTENIMIENTO: A TU CASA O EDIFICIO EFICAZMENTE
COMO
DAR MANTENIMIENTO: A TU CASA O EDIFICIO EFICAZMENTE.
El
inevitable ritmo de envejecimiento de los inmuebles depende en gran parte del
buen uso que le den los residentes o trabajadores, y las visitas ocasionales,
pero también en gran medida de un mantenimiento de edificios e instalaciones
adecuados, que cuenten con una planificación previa basada en un método
preventivo.
Con
este artículo pretendemos que tengas a mano una información útil a la hora de
conocer y facilitar un adecuado y correcto mantenimiento integral de edificios
e instalaciones, con el objeto de prolongar sus características funcionales,
higiénicas y estéticas propias de origen, alargando su aspecto y utilidad
inicial.
Hablar
de mantenimiento en inmuebles siempre nos lleva pensar en el costo y
normalmente lo vemos como un gasto; lo principal al respecto de este tema es
que debemos dejar de satanizarlo y comenzar a verlo como una inversión, ya que
estamos invirtiendo en la conservación y durabilidad de nuestro inmueble y sus
instalaciones, el mantenimiento hará que nuestro edificio funcione
adecuadamente por más tiempo y podamos hacer que rinda más ya sea para nuestro disfrute
personal en el caso de que lo ocupemos o de mejores frutos para nuestro
beneficio en el caso de que lo tengamos en renta.
Contar
con un manual de mantenimiento integral de edificios e instalaciones,
puede ayudar a frenar y retrasar un rápido deterioro y fallos funcionales,
mediante una revisión periódica, de elementos, estructuras y equipos, básicos
presentes en las instalaciones de los edificios, y una adecuada limpieza de
mantenimiento que afecta no sólo a la obtención de un grado de higiene
adecuado, sino que también ayuda a prolongar la vida útil de elementos e
instalaciones. Hablar de un manual en el caso de una casa habitación parece
algo superlativo e innecesario, puede ser cierto, sin embargo, podemos
programar los puntos más importantes que requerirán mantenimiento en nuestra
vivienda e ir previendo con tiempo para ahorrar y no se nos convierta en algo
oneroso.
A continuación,
hablaremos de los principales puntos de mantenimiento en toda clase de
edificios:
2. Mantenimiento Preventivo voluntario. ¿Te suena a algo complicado ?, todo lo contrario, lo
haces diario cada vez que usas el inmueble, simplemente ponerlo en estos
términos significa que debes poner especial atención al momento de que usas un
equipo o instalación de tu casa o edificio y verificar que funcione
adecuadamente. ¿A que me refiero?, el día que dispongas de tiempo en tu casa o
en tu edificio programa un tiempo para que revisemos el funcionamiento de las
instalaciones específicas, como por ejemplo revisa tu inodoro, has una descarga
y verifica que el agua fluya rápida y adecuadamente, verifica que no presente
fugas en la junta con el piso, revisa que el tanque este limpio, que no haya
fugas del tanque. Así de sencillo!!, deberás hacer esta revisión con todas las
instalaciones que forman parte de tu casa o edificio, a continuación
enlistaremos algunos: equipo de bombeo, instalaciones eléctrica, apagadores timbres,
zumbadores, teléfonos e intercomunicadores, tinacos , cisternas, calentadores,
puertas, chapas, manijas y cerraduras, ventanas y vidrios, elevadores (es muy
importante recalcar que en este tipo de equipos mayores lo mejor es tener una
póliza de mantenimiento, preferentemente con el fabricante). Es decir que consiste
en una revisión de cada aparato, instalación o elemento mecánico al interior de
nuestro edificio y en una reparación menor, ya sea sellado de una pequeña fuga,
aceitado o engrasado, limpieza profunda de la casa o edificio. La periodicidad
de este mantenimiento la determinas tú, de acuerdo con el uso que le des a las
instalaciones de la a casa o edificio
3. Mantenimiento correctivo. Este tipo de mantenimiento es el que a la gran
mayoría nos preocupa porque la inversión en él puede llegar a ser grande. Lo
primero que tienes que determinar al realizar el mantenimiento correctivo es la
urgencia de requerirlo o si el no realizarlo puede provocar más daños y
resultar en una reparación más grande. Tomando prioridades lo podemos dividir
en dos rubros, 1. Mantenimiento Correctivo inmediato
(exprés); en este apartado debemos marcar toda aquella reparación que
sea rápida y que alargue la vida de nuestra instalación y por ende del inmueble,
como por ejemplo: apertura y cierre automatizado de puertas de garaje,
cerraduras de portales, sustitución de luces fundidas interiores y exteriores,
porteros automáticos, y videoporteros, sistemas de telecomunicaciones, cámaras
de videovigilancia, fugas de agua, reparaciones de carpintería, sujeción
de asideros sueltos, pomos y pasamanos en escaleras, mantenimiento de
mobiliario, portales, buzones, elementos decorativos, garita conserjería,
alfombras, etc. y 2. Mantenimiento correctivo a Largo Plazo; es todo
aquel mantenimiento en el que la reparación durara un largo periodo de tiempo o
no es un requisito inmediato, ya que si no es reparado el inmueble puede
permanecer en buen estado y funcionando, y normalmente en este rubro veremos
una gran inversión, sin embargo, hay algunos que si no se realizan pueden traer
consecuencias peores en un largo plazo, como por ejemplo: fallos eléctricos:
acometidas, contadores, circuitos, equipos, automatización, alumbrado zonas
exteriores, iluminación portal, escaleras, ascensores, desperfectos en
revestimientos, o acabados de muros interiores o exteriores, trabajos de
pintura: en fachadas, patios, escaleras, portales, señalización horizontal y
vertical de, mantenimiento de pavimentos, escaleras y rellanos,, impermeabilización
de azoteas, sellado de vidrios y ventanas.
Bueno, ya te dimos mucha información y no te hemos
planteado como hacerle para gastar poco, lo principal para que tu bolsillo no
se vea tan afectado es haciéndolo de manera gradual, ¿Cómo es esto? Primero
realizar el mantenimiento de las áreas que tienen más uso o en aquellas en las
que el deterioro o las consecuencias de no hacer el mantenimiento sean peores,
ya sea a corto o a largo plazo, para esto tenemos que determinar algo muy
importante, que es lo que más daños puede causar a una casa o edificio, así que
determinemos nuestro principales Enemigos:
1. El Agua. El Agua es vida, es delicioso tomar un baño tibio, o
darte un chapuzón en la alberca, pero también, el agua se encharca, erosiona y
destruye, sobre todo la lluvia y las fugas. Por esa razón debemos lograr que el
agua se quede afuera del edificio y dentro de las tuberías, así que, si
detectamos una filtración, fuga, aparición de humedad o gotera, ataquemos de
inmediato la fuente del problema, de lo contrario nos encontraremos con daños
en pintura, aplanados y muros, y si lo dejamos pasar los daños pueden llegar a
ser hasta estructurales y dejar inservible nuestra casa o edificio. Por lo
anterior es prioritario dar mantenimiento preventivo a todas nuestras
instalaciones y equipos que usen agua y en el momento de detectar cualquier
filtración o fuga, repáralas, y de la misma forma la impermeabilización de azoteas
y cubiertas, así como el sellado de ventanas y vidrios deben ser de vital
importancia, estas dos últimas su periodicidad dependiendo del sistema que
tengamos instalado puede ser anual o hay algunos que hasta cada 5 años, hay
sistemas de impermeabilización que dan garantía por hasta 20 años, sin embargo,
habrá que darle mantenimiento a las juntas de las membranas con pintura
impermeabilizante máximo cada 2 años.
2. El uso continuo. No, no estamos de broma, los equipos e instalaciones
que mas se usan en el edificio son los que primero resentirán el paso del
tiempo, sobre todo si tienen elementos mecánicos sin importar que sean automáticos
o manuales. Todos estos equipos como motores, manijas, bisagras, palancas,
apagadores, botones tendrán que ser limpiados y engrasados (si es posible) con
frecuencia, para ayudar a una mayor durabilidad, sin embargo, nada evitara que
lleguen a un punto de no retorno, por lo que entre mas uses un elemento más
pronto deberás reemplazarlo y así podrás ir haciendo una lista de prioridades e
ir previendo su compra.
3. El sol. De nuevo el clima, pues así es, en las regiones del
país con mayor asoleamiento la afectación a pintura,, materiales en muros,
impermeabilizantes y pavimentos, será mayor y el tiempo en el que deberán ser
reparados será más frecuente, la pintura exterior de tu casa debería ser repuesta
cada año, sin embargo, no hay bolsillo que lo aguante, puedes darle hasta 5
años mientras mantengas limpia tu fachada, ya que la acumulación de partículas
de polvo y demás contaminantes favorecen que se reseque, lo mismo pasa con
patios y azoteas, lo importante es mantenerlos limpios y en el caso de patios
con baldosas o losetas reponer la junta entre ellas, ya que esta se deteriora y
reseca con el sol y la entrada de polvo y agua puede reducir la durabilidad del
pegamento.
Que
dijiste, ya se volvió a ir por las ramas!!; no nos adelantemos, acabamos de
hacer una reducción tremenda a la lista, nuestras prioridades deben ser, en
gastos fuertes la impermeabilización y la pintura, si inviertes en un sistema
de impermeabilización prefabricado, podrás olvidarte un poco de este punto, sin olvidarte de pintar
las juntas cada dos años, pero si no es el caso es prioridad uno, el agua de
lluvia debe estar afuera; y la pintura para proteger tus muros, cada 2 o 3
años, hay que ir anotándolo en la lista, revisar periódicamente, inodoro,
fregaderos, lavabos, lavaderos, lavadoras, grifos, y verificar que funcionen
adecuadamente, reparar fugas de inmediato, sellos en ventanas y vidrios, y en
patios o terrazas revisar juntas de baldosas y repararlas de inmediato. Revisar
todos los elementos mecánicos y mantenerlos limpios y funcionando, si se dañan
estos tienen la ventaja de que puedes ir programando su reparación o
sustitución rara vez requerirás comprarlos de inmediato, con excepción de los
Elevadores en caso de los edificios.
Elaboro:
Ing. Arq. Erick Daniel Montesinos
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