COMO REMODELAR Y/O ADECUAR UNA OFICINA: SIN COSTOS ADICIONALES

COMO REMODELAR Y/O ADECUAR UNA OFICINA:

SIN COSTOS ADICIONALES

Ya en nuestra guía la VERDAD ACERCA DE: LAS REMODELACIONES, hablamos de lo que se requiere en términos generales para realizar una remodelación. En esta guía ahondaremos más en el tema particular de las Oficinas Corporativas. Por lo general para el diseño de oficinas corporativas las empresas buscan la asesoría de un profesional en diseño de Interiores o Arquitectura, sin embargo, también es necesario considera profesionales en Ingenierías para las diferentes instalaciones que requerirá la oficina.


En nuestra guía anterior ya hablamos de que para llevar una remodelación con éxito es necesario Establecer un Alcance, Fijar un Presupuesto a costo directo, indirecto, utilidad y considerar una contingencia de +/-10% del presupuesto asignado. En el caso de las oficinas corporativas profundizaremos sobre estos temas y nos enfocaremos en evitar los errores más comunes con los que nos hemos enfrentado con nuestros clientes durante el proceso.

1. Establecer un Alcance. Es el punto más importante del proyecto de remodelación y/o adecuación de Oficinas Corporativas ya que en estos casos los errores u omisiones pueden ser muy costosos, es de suma importancia enfocarse en el proceso de:


a. Planeación. Para evitar cambios durante la construcción o puntos sin definir, es vital que se planifique bien un proyecto de Remodelación, para esto se requiere que un Diseñador de Interiores o un Arquitecto realice un levantamiento detallado del espacio donde se va asentar la oficina, ya sea un piso en algún edificio Corporativo, una Nave o bodega, un Edificio Reciclado o una Vivienda, de esta manera nos aseguraremos de conocer lo mejor posible el sitio donde estaremos trabajado, la ubicación de acometidas de instalaciones importantes y el estado de conservación de la estructura e instalaciones, esto no ayudara a saber en dónde estamos parados y prever adecuaciones y reparaciones importantes. Un punto importante en el caso de los Edificios Corporativos será considerar el reglamento del edificio y los horarios de trabajo, esto impactara en el presupuesto. También deberás plantear tus necesidades de espacio y funcionamientos, es muy importante que te plantees todas las operaciones de tu oficina; en general nuestros clientes traen muy bien definido la cantidad de personas que trabajaran en la oficina, a veces aunado a eso definen claramente que posiciones serán operativas y cuales administrativas y gerenciales, sin embargo, hay que definir más profundamente el funcionamiento de la oficina y las necesidades de espacio que estas funciones requerirán, por ejemplo: definir si habrá estación de café simple o habrá comedor para empleados al interior de la oficina, que tipo de servicios contara este comedor, espacios necesarios para el funcionamiento de las redes de datos como SITE, espacio de recepción y para cuantas personas en espera será necesaria, Salas de Juntas y su capacidad, definir si las gerencias requerirán servicios sanitarios, así mismo definir si la oficina contara con servicios sanitarios adicionales a los que ya tiene el edificio, espacios para archivo y almacenamiento, en el caso de consultorios médicos y laboratorios definir los espacios especiales que se requerirán, y tener claro un diagrama operativo de la oficina; un punto importante a considerar son espacios para cuartos eléctricos, áreas para archivos y bodega. Todo esto nos ayudara en el:


b. Proceso de Diseño. Un problema muy común al que nos enfrentamos los diseñadores de espacios es que el cliente no tiene bien definida la operación de su oficina y las necesidades que de ello deriva, en consecuencia, el proceso de revisiones puede alargarse y ser poco efectivo, en muchos casos el cliente se frustra por no obtener los resultados que desea en el tiempo planteado, lamentablemente los Arquitectos y Diseñadores de Interiores aunque podemos prever muchas de las necesidades del cliente no podremos adivinar cosas más específicas de la operación de la oficina, por esto es vital el dejarlas bien planteadas. Si nuestro proceso de Planeación es deficiente esto impactara directamente en el proceso de diseño. Una vez que se cuenta con un levantamiento detallado del sitio y conocemos todas sus condicionantes y contamos un una programa claro de operaciones y necesidades podremos los diseñadores pasar a la etapa de Partido Arquitectónico y definir por zonas dentro del plano del local la ubicación e interrelación de las zonas y los espacios que las integran, y con esto crear una primer propuesta llamada Anteproyecto, es importante que al revisar el anteproyecto se tengan a la mano el programa de funcionamiento de la oficina y el listado de Espacios (programa Arquitectónico) así mismo solicitar al diseñador que además de los planos nos presente perspectivas (renders) de los principales espacios a diseñar para tener más clara la propuesta presentada y poder hacer aclaraciones y cambios que lleven a un resultado favorable y poder concluir el Proyecto Arquitectónico. Una vez Autorizado el Diseño Arquitectónico, podremos pasar a la etapa de Ingenierías, en el diseño de oficinas las más importantes serán la Ingeniería Eléctrica y La instalación de Voz y Datos, ya que estas garantizaran la operación de los equipos que contara la oficina, principalmente serán equipos de cómputo, sin embargo, en el caso de laboratorios y consultorios médicos (especialidades) deberán considerarse necesidades especiales, hay que definir la iluminación y el tipo de luz necesaria para la mejor operación del espacio, así como la cantidad de toma corrientes necesarios para cada estación de trabajo o equipo así como el tipo de carga que requerirán 120 o 220 volts. En el caso de la instalación de Voz y Datos se requerirá saber el número de salidas de voz (teléfono) y datos (red) por cada estación de trabajo, definir si la instalación de Voz será vía IP o conmutador, la ubicación del SITE y la canalización de las redes. Adicional a estas ingenierías debemos considerar, si la oficina contara con Aire Acondicionado, si este será central con el edificio o será a base de equipos independientes, Instalación Sanitaria en caso de estaciones de Café, cocinas o Sanitarios Adicionales, así mismo en algunos consultorios como los Dentales se requiere que las estaciones cuenten con suministro de Agua y Compresores, hay que considerar la instalación de equipos especiales, para esto el proyecto arquitectónico debió ya haber considerado la cercanía de estos espacios a las redes de suministro de agua y de drenaje, y muy importante la Instalación de Alarma de Seguridad y Detección de Incendios, y si el edificio ya cuenta con instalación contra incendios o la oficina tiene necesidades especiales en el caso de equipos electrónicos que se puedan dañar con el agua; en algunos de los nuevos edificios corporativos será necesario considerar la integración de los sistemas de detección de humos y aire acondicionado al sistema BMS (Building Management System) central del edificio, esta integración suele ser de alto costo. Hay algunas otras instalaciones como Sonido Ambiental, video en salas de juntas etc. Que también deberán ser definidas desde un inicio. Esto te ayudara a definir de manera correcta tu


2. Presupuesto. Solicita dentro de los alcances del Proyecto Arquitectónico y de Ingenierías, un Catálogo de Conceptos, es un listado de los trabajos, fabricaciones y equipos que se requerirán en la remodelación; este te servirá para poder cotizar la remodelación con diferentes proveedores y que todos se ajusten a los mismos alcances de ejecución, algunas veces este catálogo puede venir incompleto o excedido en algunos temas específicos, o el constructor puede tener un criterio diferente para ciertos trabajos, solicita que se ajuste al catálogo presentado y los adicionales o cambios que el considere los maneje en un anexo para que puedas comparar de manera uniforme las diversas propuestas que te presenten. descarta la propuesta más alta y ¡cuidado!, no te quedes con la más baja, a veces lo más barato, no siempre es lo mejor; selecciona una propuesta intermedia que cubra con lo que quieres y trata de negociar su cotización argumentando que tienes una propuesta más económica, esta estrategia te puede ayudar a lograr un equilibrio en calidad y precio; es importante coordinar con los diseñadores de arquitectura e ingeniería que tanto materiales de acabados y equipos no tengas largos tiempo de entrega ya que encarecen el proyecto y solicitar al constructor se realice una ingeniería de valor buscando mejores costos:


3. Imprevistos. Ya en nuestra guía Anterior hablamos de cuáles pueden ser los imprevistos dentro de una remodelación, sin embargo, si se realizó un buen proceso de planeación y un levantamiento detallado del estado del inmueble cualquier reparación adicional o trabajo de conservación del Local ya debe de estar considerada dentro de los alcances y por consiguiente no debe haber imprevistos, si los llegase a haber estos deben ser menores y no deberán afectar en demasía el presupuesto. Sin embargo, hablaremos de algunos errores comunes y algunos tips que pueden afectar tu presupuesto y que deberás considerar; 1. Revisa bien el estado físico del sitio o local donde instalaras la oficina, el no hacerlo puede traerte dolores de cabeza posteriores, la planeación es lo más importante, 2. No agregues elementos o espacios durante el proceso de construcción, de nuevo revisa bien tu planeación define los espacios necesarios y el funcionamiento de tu oficina detalladamente, los cambios durante el proceso de construcción pueden ser muy costosos, 3. No inviertas en lo que no se necesita, toma prioridades sobre los espacios que lo requieran más e invierte en ellos, y no te enfoques en caprichos de diseño, 4. Invierte en tecnología, a veces las mejores cosas pueden ser las más caras, sin embargo, si te generara un ahorro durante la operación tómalas en consideración, el uso de iluminación LED puede ser una fuerte inversión al momento de la remodelación, sin embargo, la durabilidad de las luminarias es alta y el ahorro en consumo de electricidad será enorme, 5 Recicla y Reúsa, si tienes la oportunidad de utilizar elementos del sitio que pueden abatir costos y con una reparación simple pueden darte buena operatividad aprovéchalos, lo mismo e la compra de materiales reciclados que puedan mejorar la apariencia de tu oficina aprovéchalos.

La remodelación de Oficinas Corporativas es uno de los trabajos de remodelación más comunes sobre todo en Edificios Corporativos que rentan los pisos con este fin esta guía te puede ayudar para lograr mejores resultados durante el proceso de diseño.


Elaboro:
Ing. Arq. Erick Daniel Montesinos


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