LO QUE TIENES QUE SABER SI: QUIERES CONSTRUIR INMUEBLES PARA VENDER O RENTAR
LO
QUE TIENES QUE SABER SI:
QUIERES CONSTRUIR INMUEBLES PARA VENDER
O RENTAR
Cuando
hablamos de construcción, es muy común que pensemos en un proceso tortuoso y
lleno de complicaciones, y cuando se trata de verlo como un negocio pareciera
que solo vemos los riesgos que implica. Todo esto puedo ser verdad, desde
cierta perspectiva, sin embargo, el desconocimiento es nuestro más grande
enemigo, si logramos acercarnos desde un ángulo más sencillo y tratando de
responder a las dudas que surgen al respecto, seremos capaces de ver la belleza
del proceso y los buenos beneficios que esto puede generarnos.
Tal vez
tengas un terreno y quieras hacer algo con el y no sabes cómo, sabes que puede
ser un buen negocio, pero no tienes idea de dónde comenzar, o tal vez tengas un
poco de dinero que quieres poner a trabajar sobre algo seguro y con buenos
rendimientos. Los negocios inmobiliarios en México pueden llegar a ser algunos
de los más rentables, considerando que los inmuebles no pierden su valor, sino
al contrario siempre valen un poco más cada año, la demanda creciente de
vivienda para compra o venta y la escasa producción de inmuebles de calidad.
A continuación,
presentaremos una guía del proceso necesario y de lo que necesitas para poder
construir un inmueble con la intención de vender o rentar, ya sea de uso
habitacional, comercial o industrial.
1. Selección del sitio. Como dijo el
difunto lord Harold Samuel, un magnate de bienes raíces en Gran Bretaña: "Hay tres cosas que importan en la propiedad:
ubicación, ubicación, ubicación.", está de sobra decir que tenemos que
seleccionar la mejor ubicación para el tipo de proyecto inmobiliario que
deseamos desarrollar. Si es un proyecto industrial, deberá estar cercano a vías
rápidas de comunicación por donde puedan trasladarse todo tipo de vehículos de
carga y cercano a las salidas de ciudad en el caso de que la producción tenga
que salir de la ciudad. Si lo que deseamos es construir inmuebles comerciales
ya sea de servicios o de oficinas, debemos ser cuidadosos en la selección del
corredor donde buscaremos el predio, es mejor corredores con un buen flujo
tanto de vehículos como de peatones, y en el caso de las oficinas cercano a
vías de comunicación y estaciones de trasporte colectivo. Y por supuesto, si lo
que deseamos construir es un proyecto de Viviendas, debemos considerar las
vistas, buena orientación y asoleamiento, buscar barrios tranquilos y seguros,
cercano a vías de comunicaciones y trasporte público. Todo lo anterior a veces
parece una lista de requisitos imposible de llenar, y lo que te podemos decir
es que no te desesperes, no todas las propiedades pueden cumplir al 100% con todos
los requisitos, algunas cumplirán mas y mejor con unos y otras con otros, está
en tu habilidad comenzar a ver los puntos fuertes de las propiedades y tratar
de sacarles jugo al máximo, esto es comenzar a ver el POTENCIAL de cada
propiedad.
2. Potencial. El potencial de una propiedad está determinado por
dos factores, el primero, lo encontraras al contestar la pregunta ¿En dónde debería construir?... Y está
más que definido con la selección del sitio, esto se puede ir redondeando,
buscando vecindarios o colonias que cumplan con algunas de las condiciones que
buscamos para nuestro proyecto, si ya cuentas con el terreno deberás ir
analizando sus puntos fuertes y débiles. El segundo punto lo obtendremos al
contestar la pregunta ¿Qué puedo o cuánto
puedo construir en este sitio?..., es una pregunta que la mayoría de las
personas considera complicada de responder, o no tiene ni idea de cómo
responder; o en el otro extremo están aquellos que piensan , yo puedo construir lo que quiera, después de
todo es mi terreno; y, en cierta forma es cierto, uno puede construir lo
que quiera… siempre y cuando las leyes, reglamentos y normas no te lo prohíban
o regulen… Ahí esta el truco para responder esta pregunta, las leyes, y en este
caso particular, las leyes de zonificación, en México, al menos en terrenos
Urbanos, una gran cantidad de municipios ya cuentan con una norma o ley de
zonificación y uso de suelo, la cual esta determinada por su Plan o Programa
Municipal de Desarrollo Urbano, la manera de saber que es lo que podemos
construir, consiste en ir a la cabecera municipal y solicitar esta información,
en algunos casos se puede solicitar en quioscos automáticos, en otras
directamente en la oficina de Desarrollo Urbano, en el caso de la Ciudad de México
lo puedes consultar en línea, en la página de SEDUVI http://ciudadmx.cdmx.gob.mx:8080/seduvi/. Con esta información podrás saber, primeramente si
el uso de suelo del predio es compatible con lo que traes en mente, debes saber
que hay usos que son exclusivamente habitacionales, hay otros que son mixtos
donde puedes tener vivienda y comercio, ya sea juntos o uno de ellos exclusivamente,
hay usos exclusivos para comercio de servicios y hay algunos que permiten
servicios y oficinas, los más específicos serán los usos industriales, aunque
hay algunos usos industriales compatibles con vivienda y comercio, para
determinar esto necesitaras la asesoría de un profesional o de la oficina de
Desarrollo Urbano; podrás también determinar el número de niveles que podrás
construir, el área del terreno que deberás dejar libre, ya sea como jardín o
como patio, la superficie máxima de desplante (COS) y la superficie máxima de
construcción (CUS), el número de viviendas (densidad de vivienda) y en algunos
casos el número de estacionamientos que deberás contemplar, con esta
información podrás dar inicio a tu proceso de :
3. Planeación. Para este proceso necesitaras la asesoría de un
profesional en Arquitectura, ya que lo que se requiere es un Anteproyecto
Arquitectónico, y responde a la pregunta ¿Cómo
puedo hacer o cómo va a quedar, lo que me marca la norma de uso de suelo?,
para el PROCESO DE DISEÑO ARQUITECTÓNICO, es necesario hacer algunos pasos
antes, para lo cual necesitaras informar al arquitecto que es lo que deseas
hacer y cual es la normatividad de uso de suelo para el sitio, con esta
información el arquitecto podrá realizar un proyecto previo con el cual podrás
darte una idea aproximada de lo que vas a construir en tu predio, saber de que
tamaño quedaran y poder comenzar a planificar lo que vas a construir, y
comenzar a determinar tus:
4. Costos. Cuando hablamos de costos, inmediatamente pensamos en
los costos de construcción, sin embargo, tenemos que pensar en otros factores
que también influyen en el desarrollo de proyectos. A continuación, los
agruparemos en 3 rubros para su más fácil legibilidad:
a. Terreno e Impuestos. El
principal factor que tenemos que considerar es el valor del terreno, aunque seamos
propietarios del terreno este tiene un valor y afecta directamente al costo del
proyecto, en efecto, si ya es nuestro, no tendremos que erogar en su compra al
inicio, sin embargo, tenemos que considerarlo ya que lo tenemos que cobrar al
vender o rentar nuestro producto, otro punto importante son los impuestos, al
momento de comprar el terreno tenemos o tuvimos que pagar impuestos por adquisición de inmuebles que pueden variar entre un 6 a 8% del valor de
este, y si vamos a vender ya sea todo o en partes tendremos que escriturar de
nuevo, lo ya construido, es otro gasto que deberemos contemplar en este punto.
Otro impuesto será el Impuesto sobre la Renta (ISR), este deberá ser considerado ya que si hay venta y hay
utilidad nos gravaran con el (para esto deberemos tener una estrategia fiscal
adecuada y así evitar una gran afectación). Y por supuesto el pago de Derechos de
Construcción, cada municipio y estado cuenta con diferentes,
permisos, licencias y factibilidades que habrá que cumplir y pagar como
referencia en la CDMX el costo de estos equivale a un 12% aproximadamente del
costo de Construcción.
b. Construcción y Planeación. Ahora sí, el costo de la construcción, esta es una
pregunta muy común entre nuestros clientes, ¿Cuánto va a costar?, Ya teniendo
la normatividad y el anteproyecto, sabiendo la superficie de construcción,
podremos determinar el costo aproximado de la construcción usando
valores paramétricos de construcción, o lo que llamamos el costo por metro
cuadrado de construcción, estos costos lo calcula cada constructora de acuerdo
a su experiencia y a sus proyectos, sin embargo, los puedes consultar con las
Cámaras de la Construcción de tu estado o en los sitios de algunas plataformas
de costos como es Opus o Neodata https://neodata.mx/construbase/parametricos, esto te dará un valor cercano a la realidad, sin
embargo, podrás tener algo mas preciso si te acercas a una constructora para
asesoría, ya que deberás considerar los costos
indirectos que cada arquitecto o constructora cobra por el manejo de la
obra. También deberás considerar el costo de la Planeación y Diseños Ejecutivos,
sabiendo el costo aproximado de la Construcción lo podrás determinar fácilmente
ya que puede costar entre un 3 a 8% del valor de la construcción y debes
considerar y preguntar si incluirá la dirección del
proyecto durante la obra.
c. Promoción y Comercialización. Los costos por promocionar el producto del proyecto
deben ser considerados desde este momento, y son muy diferentes en el caso de
Venta y de Renta, se acostumbra que en caso de venta el promotor inmobiliario
puede cobrar hasta un 6% del valor de venta por concepto de comisión, y en el
caso de las rentas normalmente se considera un mes de renta por concepto de
comisión, sin embargo, algunos promotores pueden solicitar hasta 2 meses por
este concepto, para poder determinarlo tendremos que pasar al siguiente paso y
después regresarnos para poder determinar al costo por este rubro, Así mismo
tendremos que determinar que estrategia seguiremos, si construiremos un
showroom o no; todo esto impactara directamente en los costos de promoción.
5. Retorno. Algunos clientes en este punto preguntan ¿Cuánto voy a Ganar?, pero antes de
responder esto debemos preguntarnos ¿En
cuánto puedo vender o rentar? Para que de esta manera podamos determinar
cuánto vamos a ganar. Determinar el valor
de venta o renta del producto no debe ser algo que se toma a la ligera, ni
hacerlo al sentimiento, lo correcto y oportuno es hacer un estudio de mercado
de la zona, determinar en qué precios se están vendiendo o rentando inmuebles
similares y sacar un promedio aproximado de precio de venta o renta por unidad
de superficie, para poder determinar el retorno, multiplicando este valor por
la superficie de nuestro proyecto y así determinar nuestro retorno y por su
puesto nuestra:
6. Utilidad. La utilidad es la respuesta a la pregunta ¿Cuánto voy a Ganar? Esta la
determinaremos de la diferencia del Costo total del proyecto y el Retorno, que
nos dará la Utilidad Bruta, con la cual podremos determinar la carga impositiva
y calcular la utilidad Neta del Proyecto. En el caso de los proyectos de venta
es un proceso mas sencillo ya que esta utilidad la afectaremos por el periodo
de tiempo que dure la construcción del proyecto, sin embargo, en el caso de las
rentas tendremos que determinar un plazo de tiempo en el que pretendemos lograr
la recuperación de la inversión sumada al plazo de la construcción y afectar la
utilidad, esto nos determinara la utilidad neta del proyecto a través del
tiempo, porque recuerden tiempo es dinero.
7. Financiamiento. Hablando de dinero, a veces tenemos el terreno y no
el capital para el desarrollo, o solo traemos algo de capital para comprar el
terreno y un poco para comenzar el proyecto, pero no lo suficiente para toda la
obra y la comercialización, 1. lo primero con lo que tienes que contar es
con la preventa, esta te va a ayudar a darle rentabilidad al negocio pero
recuerda no se trata de vender todo en preventa porque sacrificaras el precio
del producto tienes que hacer un análisis concienzudo de cuantos departamentos
puedes vender en cada etapa del desarrollo para que sea rentable al final. 2.
Otra fuente de financiamiento es lo que financieramente se llama Familia y
Amigos, invita a gente cercana y en quien puedas confiar, a participar en tu
proyecto y serán tu primera fuente de capital, es posible que si el proyecto es
pequeño puedas lograr financiarlo completamente. 3.Instituciones Financieras, los
bancos y financieras pueden otorgarte buenos créditos puente para tu proyecto a
tasas de interés aceptables, sin embargo, tienes que considerar los intereses,
y ver que estos no se coman tus utilidades, hacer un buen análisis de costo
financiero para que puedas pagar los créditos y tengas buenas utilidades
durante el tiempo que dure el proyecto, en este punto requerirás la asesoría de
financieros y fiscalistas para lograr un buen resultado.
¿¡Y
bien, qué opinas!?; ya tienes una idea más clara de lo que se necesita para
iniciar el desarrollo de un proyecto inmobiliario, a grandes rasgos, esta información
te será de gran utilidad. Hay una gran cantidad de información que deberás
tomar en cuenta, pero mucha de esta solo te la dará la experiencia.
De una
manera muy sencilla tratamos de explicarte como llevar a cabo un proyecto
inmobiliario con la intención de rentar o vender, como puedes ver no es tan
complicado como pensabas.
Elaboró:
Ing. Arq. Erick Daniel Montesinos Flores
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