LO QUE TIENES QUE SABER SI: QUIERES CONSTRUIR TU CASA
LO
QUE TIENES QUE SABER SI:
QUIERES CONSTRUIR TU CASA
Cuando
hablamos de construcción, es muy común que pensemos en un proceso tortuoso y
lleno de complicaciones. Todo esto puedo ser verdad, desde cierta perspectiva,
sin embargo, el desconocimiento es nuestro más grande enemigo, si logramos
acercarnos, desde una aproximación mas sencilla y tratando de responder a las dudas
que surgen al respecto, seremos capaces de ver la belleza del proceso y los
buenos resultados que esto puede generarnos.
Tal vez
tengas un terreno y quieras construir tu casa y no sabes cómo, no tienes idea
de donde comenzar, o tal vez no tengas el dinero que requieres para construir.
A
continuación, presentaremos una guía del proceso necesario y de lo que
necesitas para poder construir un inmueble con la intención de vender o rentar,
ya sea de uso habitacional, comercial o industrial.
1. Selección del sitio. Si estas
pensando en construir tu casa soñada, o pensando a futuro en tu familia y no
quieres caer en la compra de viviendas en serie o condominios, la primera
pregunta que surge es ¿Dónde puedo comprar el terreno?, Piensa siempre, en que
hay, en toda la república una gran cantidad de fraccionamientos donde venden
lotes para vivienda, pero ¿Como saber cuáles son los mejores o los que más se adaptan
a tus necesidades?, 1. En cuestión del lote de terreno, siempre tienes que
pensar que tenga buena orientación de preferencia mas de 30° de desviación
norte hacia alguno de los linderos y evitar tener norte franco al lindero de
frente o posterior, y por su puesto las vistas, 2. El tamaño… importa, el
tamaño lo determinaras de acuerdo a tus necesidades familiares o de crecimiento
o a los servicios que quieras tener, si quieres un jardín grande, o alberca, si
quieres tener más de tres recamaras, si te gusta hacer fiestas grandes, y por
supuesto tu presupuesto a invertir, etc. 3. Toma en cuenta que las vías de
acceso sean buenas, este comunicado con la ciudad y cercano a servicios y
comercios de primera necesidad, si el plan es para tu familia considera centros
de salud y educativos cercanos accesibles a tus necesidades y por su puesto que
puedas llegar fácil y rápidamente a tu trabajo. 4. La seguridad y tranquilidad
del barrio sean importantes para tomarse en cuenta. 5. Si los buscas en fraccionamientos
nuevos y poco desarrollados, considera los pros y contras de vivir retirado de
la zona urbana contra la tranquilidad que eso genera y asegúrate que los lotes
ya cuenten con todos los servicios, drenaje, agua y electricidad y en algunos
casos gas natural. 5. Si ya cuentas con el terreno, habrá que hacer un análisis
de todos los puntos mencionados para ver si nos conviene o no de acuerdo con el
plan que tienes.
2. Potencial. El potencial de una propiedad está determinado por
dos factores, el primero, lo encontraras al contestar la pregunta ¿En dónde debería construir?... Y esta
mas que definido con la selección del sitio, de lo que hablamos en el punto
anterior, esto se puede ir redondeando, buscando vecindarios o colonias que
cumplan con algunas de las condiciones que buscamos para nuestra casa, si ya
cuentas con el terreno deberás ir analizando sus puntos fuertes y débiles. El
segundo punto lo obtendremos al contestar la pregunta ¿Qué puedo o cuanto puedo construir en este sitio?..., es una
pregunta que la mayoría de las personas considera complicada de responder, o no
tiene ni idea de cómo responder; o en el otro extremo están aquellos que
piensan , yo puedo construir lo que
quiera, después de todo es mi terreno; y, en cierta forma es cierto, uno
puede construir lo que quiera… siempre y cuando las leyes, reglamentos y normas
no te lo prohíban o regulen… Ahí está el truco para responder esta pregunta,
las leyes, y en este caso particular, las leyes de zonificación, en México, al
menos en terrenos Urbanos, una gran cantidad de municipios ya cuentan con una
norma o ley de zonificación y uso de suelo, la cual esta determinada por su
Plan o Programa Municipal de Desarrollo Urbano, la manera de saber que es lo
que podemos construir, consiste en ir a la cabecera municipal y solicitar esta información,
en algunos casos se puede solicitar en quioscos automáticos, en otras
directamente en la oficina de Desarrollo Urbano, en el caso de la Ciudad de México
lo puedes consultar en línea, en la página de SEDUVI http://ciudadmx.cdmx.gob.mx:8080/seduvi/. Con esta información podrás saber, primeramente, si
el uso de suelo del predio es compatible con lo que traes en mente, podrás
también determinar el numero de niveles que podrás construir, el área del
terreno que deberás dejar libre ya sea como jardín o como patio, la superficie
máxima de desplante (COS) y la superficie máxima de construcción (CUS), con
esta información podrás dar inicio a tu proceso de:
3. Planeación. Este es el punto más importante en todo este proceso,
aquí plantearas tus necesidades, tanto actuales como futuras para tu casa, al
final debe ser lo que soñaste. Para este proceso necesitaras la asesoría de un
profesional en Arquitectura, ya que lo que se requiere es un Anteproyecto
Arquitectónico, y responde a la pregunta ¿Cómo
va a quedar mi casa?, para el PROCESO DE DISEÑO ARQUITECTÓNICO, es
necesario tomar en cuenta el análisis del sitio, y tomar en cuenta todo lo ya
mencionado en el punto 1, revisar el potencial normativo para tener bien
marcados los parámetros y limitantes para tu proyecto, como alturas, niveles,
área libre y superficie máxima de tu construcción. Y ahora si lo que a ti te
interesa, deberás presentar un listado de tus necesidades de vivienda al
arquitecto y el tendrá que traducirlo en el Análisis de Necesidades y Áreas, el
cual se traducirá en los locales o habitaciones para tu casa, una vez que se
tiene este listado y sus áreas aproximadas podemos adentrarnos en las
propuestas de diseño, es importante que no dejes solo a tu arquitecto en esta
parte, plantea tus gustos e intereses conforme al diseño, estableciendo cuales
son prioritarios y cuales no para que la propuesta sea más a tu gusto y no a
gusto del diseñador, revísalas con calma si es posible pide perspectivas
(renders) de las áreas que más te interesa par que puedas entender bien la
propuesta, al final debe ser la materialización de lo que deseas y necesitas,
recuerda plantear todas tus dudas sobre el proceso para así llegar a mejores
resultados.
a. Costos. Cuando hablamos de costos, inmediatamente nos vamos a
los costos de construcción, sin embargo, tenemos que pensar en otros factores
que también influyen en el desarrollo de proyectos. Esta es una pregunta muy
común entre nuestros clientes, ¿Cuánto va
a costar?, Ya teniendo la normatividad y el anteproyecto, sabiendo la
superficie de construcción, podremos determinar el costo aproximado de la construcción
usando valores paramétricos de construcción, o lo que llamamos el costo por
metro cuadrado de construcción, estos costos lo calcula cada constructora de
acuerdo a su experiencia y a sus proyectos, sin embargo, los puedes consultar
con las Cámaras de la Construcción de tu estado o en los sitios de algunas
plataformas de costos como es Opus o Neodata https://neodata.mx/construbase/parametricos, esto te dará un valor cercano a la realidad, sin
embargo, podrás tener algo mas preciso si te acercas a una constructora para
asesoría, ya que deberás considerar los costos
indirectos que cada arquitecto o constructora cobra por el manejo de la
obra. También deberás considerar el costo de la Planeación y Diseños Ejecutivos,
sabiendo el costo aproximado de la Construcción lo podrás determinar fácilmente
ya que puede costar entre un 3 a 4% del valor de la construcción y debes
considerar y preguntar si incluirá la dirección del
proyecto durante la obra. También deberás considerar el pago de los Derechos de
Construcción, cada municipio y estado cuenta con diferentes,
permisos, licencias y factibilidades que habrá que cumplir y pagar como
referencia en la CDMX el costo de estos equivale a un 12% aproximadamente del
costo de Construcción.
4. Proyecto Ejecutivo. Una duda muy común entre los clientes es que incluye
el proyecto, el Proyecto Ejecutivo se divide en dos partes principales 1.
Proyecto Arquitectónico, que es el conjunto de documentos que marcara las
pautas para la distribución arquitectónica, se divide en tres etapas
principalmente, a). Anteproyecto que define en si la etapa de planeación, b).
Proyecto Básico: normalmente contiene planos por cada nivel del edificio;
planos de fachadas, Secciones constructivas, y c). Proyecto para Construcción
que incluye toda la información de detalles constructivos, y Especialidades a
veces hasta mobiliario. 2. Proyecto de Ingenierías, que es el conjunto de
documentos que marca como su nombre lo indica las ingenierías necesarias para
la estructuración y funcionamiento del edificio, normalmente veremos todos los
planos y cálculos de la Estructura del Edificio, las Instalaciones de Agua,
Drenaje, Eléctricas, Gas, Comunicaciones y algunas veces Aire Acondicionado y
Calefacción. Lo que convierte el proyecto en EJECUTIVO es la capacidad de que
con esa documentación se pueda ejecutar, o sea construir un edificio con ellos.
5. Construcción. Hemos llegado al punto medular de este artículo, la
ejecución de todo lo que hemos planeado, es importante que elabores un contrato, tanto para el
proyecto como para su ejecución, ya que no estamos hablando de una cantidad
pequeña de dinero (busca la asesoría de un abogado nunca está de más revisar
bien la parte legal). Ya que esta toda la planeación lista y tenemos los
acuerdos bien establecidos podemos comenzar la construcción, para esto es
importante decidir el tipo de administración que quieres llevar para el dinero
durante el proceso de construcción, normalmente se recomienda la apertura de
una cuenta bancaria para la obra en donde iras depositando el dinero conforme a
los acuerdos establecidos, normalmente se requiere un anticipo que podrá ir del
15 al 30% para la compra de materiales e ir apartando precio sobre todo del
acero y el concreto, y posteriormente se irán realizando aportaciones por
avance de obra. El manejo de la cuenta tu decides, si lo realizas tu
personalmente y el Arquitecto o Constructor te hacen llegar las facturas a
pagar, o le das el manejo de la cuenta al constructor y tu solo supervisas el soporte
fiscal de los gastos. El constructor deberá ir realizando reportes o visitas a
la construcción para que puedas verificar la aplicación de los recursos y que
se esté construyendo de acuerdo con lo planeado.
Ahora estás
listo para construir tu vivienda, a veces estos temas parecen muy complicados,
pero principalmente esto se debe al desconocimiento, espero que esta guía te
anime a intentarlo, siempre es mejor tener algo a nuestro gusto personal,
además de que es más económico que comprar ya terminado, claro hay que estar
más atentos y al pendiente del proceso, pero esto puede ser lo más divertido de
todo el proceso.
Elaboro:
Ing. Arq. Erick Daniel Montesinos
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Ing. Arq. Francisco Quintana Luna.
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